Публикации в московской жилищной газете "Квартирный ряд"


Московская жилищная газета "Квартирный ряд"

№5 (732) 12 февраля 2009 г.

У ТСЖ появился помощник

Первый в городе сервисный центр по поддержке ТСЖ появился в конце 2007 года. Организовал его Союз жилищных организаций города Москвы. У собственников появилась возможность обращаться за помощью к опытным в деле организации товариществ людям.
«Малина» для инициативных


Дом 4 на ул. Островитянова хорош сам по себе: интересная архитектура, лес виден из окон, по-хозяйски ухоженный двор. Но в полной своей красе он предстал в последние годы, когда власть в нем после войны с застройщиком взяли собственники, организовали «умное» ТСЖ. Умное – потому что управление сумели организовать безупречно. А еще оно социальное: курс – сразу на удешевление «жизни». При ставках весьма скромных подъезды и холлы до неприличия шикарны. А еще это ТСЖ политически грамотное. Дружит с соседями, сообща решает проблемы с автостоянками, строит детские площадки для всей округи, находит консенсус с властями. Так что вполне логично, что первый в городе сервисный центр по поддержке ТСЖ открылся на базе «Аркады-Хаус». Помещение небольшое – ведь здесь располагается и администрация самого ТСЖ. Класс для занятий на 10–15 человек да комната с наглядной агитацией, предоставленной Центром реформы ЖКХ. Центр не государственный и из бюджета не финансируется.

Идейный вдохновитель и «родитель» – председатель Союза, он же председатель ТСЖ Константин Крохин рассказал:

– Программа обучения ориентирована прежде всего на создание новых ТСЖ в домах, где преобладает государственное жилье. Их жителям порой не хватает места, где можно собраться, получить необходимую информацию, обсудить проблемы. И мы решили предоставить и такое место, и все необходимые консультации инициативным группам и членам правлений.
Бухгалтерский абонемент

Спрос на услуги сервисного центра достаточно велик. За полтора года сюда обращались многие. Не все, правда, ушли довольные. Кому-то ТСЖ так и не удалось организовать – не хватило упорства, лидера, наконец. Без этих составляющих образование полноценного жизнестойкого товарищества невозможно. Ну а жители примерно 20 домов своего добились – благодаря собственному энтузиазму и помощи центра. Им помогли с нуля организовать ТСЖ: провести собрания, подготовить документы, найти общий язык с районными органами власти, зарегистрироваться. Чуть больше половины образованных товариществ затем ушли в свободное плавание, а остальные остались на обслуживании. Представьте, если в составе правления, да и во всем доме нет бухгалтера, готового почти безвозмездно тратить свое время на работу в ТСЖ. Где взять надежного человека? Сервисный центр бесплатно предоставляет услуги бухгалтера, рекомендует хорошо себя проявившие эксплуатирующие организации. Правда, постоянным сопровождением центр заниматься не может. Именно из-за нехватки помещений и кадров. 8–10 ТСЖ одновременно – это максимум. Поэтому когда товарищество крепнет и окончательно встает на ноги, с ним прощаются, а на его место берут новое.
Разрулили...

Центр занимается и с уже действующими ЖСК или ТСЖ – помогает им решать юридические проблемы, урегулировать конфликты с властями, разобраться в вопросах общего имущества. Недавно пришлось решать и такую проблему: члены нескольких ТСЖ районов Теплый Стан, Обручевский и Коньково решили разобраться с парковками во дворах. Места для машин мало, проехать сложно... Собрались с представителями Союза жилищных организаций, пригласили людей из органов власти и вместе придумали схему одностороннего проезда по междворовым территориям. ГИБДД ее одобрило и разрешило установить нужные знаки. Жить стало заметно проще.

Собственно, новичками посетителей центра назвать нельзя. Константин Крохин продолжил:

– Центр реформы ЖКХ проводит раз в месяц бесплатные семинары по тематике ТСЖ. Там можно постигнуть все основы: что такое товарищество, Жилищный кодекс, собрание собственников... Мы стараемся не учить тому же самому. Зачем? Пусть к нам придут люди, уже побывавшие на этих семинарах и элементарно подготовленные. Наш сервисный центр занимается практической адаптацией. Люди знают, что такое общее собрание, а мы объясним, как его правильно провести, составить протокол, как подготовить людей, осуществить рассылку той или иной информации.

Итак, на основе заявок формируются группы по 8–10 человек. Бывает, приходят правлениями, для них проводятся отдельные занятия. Обучающий курс состоит из нескольких семинаров: занятия ведут юристы, бухгалтеры, инженеры, председатели действующих ТСЖ. Нет необходимости проходить курс целиком. Почувствовали люди, что всю необходимую информацию получили – все, можно идти и применять ее на практике. Обязаловки никакой нет.

Для тех, в чьих домах ТСЖ уже образовано, проводят тренинги в форме ситуационных занятий. Темы разные – какие вопросы правлению следует поднимать прежде всего, из чего состоит эксплуатация и чем она отличается от управления, за что отвечает председатель... Теми конспектами, что составляют ученики, можно пользоваться несколько лет.
На Швондеров здесь не учат

Что для людей самое сложное в деле образования ТСЖ? Выделить одну проблему трудно. Клиенты сервисного центра часто не понимают механизмы функционирования товариществ. Например, некоторые инициативные граждане излишне категорично пытаются решить те или иные спорные моменты. Не заплатил кто-то из жильцов за новый домофон – не давать ему от него ключей! И все в таком духе. Но жилищное объединение очень ограничено в вопросах воздействия на жителей и владельцев нежилых помещений. Поэтому всех новичков прежде всего знакомят с правами правления и жителей. Если удастся преодолеть желание решить проблему незаконным путем – все в порядке. Нет – дальнейший разговор не имеет смысла, нельзя приводить в дом на ответственные должности Шариковых и Швондеров.

Многие не умеют взаимодействовать с органами власти, ресурсоснабжающими организациями – их раздражают «бумажки», долгие переговоры... Таким помогают, образно говоря, выучить язык чиновника. Главное, чтобы сам человек готов был адаптироваться и начать сотрудничать с официальными лицами.

Нередко проблемой становятся отношения между членами правления и жителями. Вчера был сосед, а сегодня начальство! Не все к этому легко привыкают. Начинаются трения, жалобы, обиды... Правление и остальные жители должны научиться понимать психологию друг друга.

Но самая главная проблема – дефицит людей, которые могут всем этим заниматься. Мало кто готов тратить свое время на общественную бесплатную работу. И в члены правления часто идут те, кому просто нечем заняться. Таких людей трудно направить в конструктивное русло.
А вот и не подеретесь!

Не всегда работа сервисного центра приносит удовлетворение его сотрудникам. Как-то пришли жители одной новостройки. Дом был заселен лишь наполовину, но людей это не остановило, они хотели создать ТСЖ как можно быстрее. В него вступили все собственники, причем были так активны, что в правлении оказалось едва ли не 40 процентов уже въехавших в свои квартиры жителей. Сервисный центр помогал создавать это ТСЖ, поддерживал в конфликтных ситуациях, возникавших с управляющей организацией. Но спустя некоторое время конфликты начались уже внутри товарищества. Кто-то из членов правления относился к своей работе как к бизнесу, другие – как к общественной нагрузке. Понемногу жители распались на две группы, началось взаимное недовольство, пошли жалобы в милицию, мэрию. Дом оброс долгами – не платили ни те ни другие. Снег не вывозили, придомовую территорию не убирали.

– Но положительных примеров больше. В ЮЗАО выросли два дома, где есть и коммерческие, и муниципальные квартиры. Дома были включены в программу создания и развития ТСЖ. Управа и сервисный центр предложили помощь, но не навязывали ее, заняв нейтральную, но при этом доброжелательную позицию. Людям было нелегко, но они сумели самостоятельно определиться, чего же хотят. Пройдя через внутренние конфликты, разбирательства, в итоге пришли к полному взаимопониманию. В прошлом году в домах зарегистрированы ТСЖ, а с 1 января они перешли на самоуправление. Это типичный пример того, как жители, проявив инициативу и поняв, что им нужно, с помощью властей и сервисного центра добились желаемого.

Сайт Союза жилищных организаций: www.moscowhousing.ru

Лидия Громека

№10 (685) от 13.03.2008 г


Секрет фирмы
    В редакцию нередко приходят письма, в которых читатели просят больше рассказывать об опыте практической работы лучших ТСЖ: как там ведут дело, как выстраивают отношения с поставщиками, с собственниками. ТСЖ «Аркада-Хаус», что находится в доме 4 на улице Островитянова в Юго-Западном округе, образцовое, с какой стороны ни посмотри. Там есть чему и у кого поучиться.
 
Наследники

    Дому пять лет от роду. Возведен из монолита по индивидуальному проекту, с подземным паркингом. Застройщики «обозвали» его элитным, в рекламных буклетах добавили ему веса инфраструктурными прелестями. Да только на картинках их и видели. На деле покупали голые стены.
    Управляющую компанию от застройщика меньше всего интересовал объект управления. Она взялась «строить» жителей, причем в методах не стеснялась. Люди устали от унижений и поборов. Нашлись сильные лидеры, объединили жителей, создали ТСЖ и ценой неимоверных усилий избавились от управляющей организации.
    Какое правлению досталось наследство, поняли быстро. Система отопления была разбалансирована полностью. Одни жильцы установили слишком большие радиаторы, другие технически неверно выполнили монтаж, третьи подключили дополнительные насосы. Жалобам не было конца. И это в огромном доме на 460 квартир. Правление до сих пор с ужасом вспоминает первую самостоятельную зиму. Даже штаб вынуждены были организовать, в морозы ночевали на рабочем месте. Тогда и осознали масштаб проблем, которые предстояло решить.

 
                                          Иерархия простая: каждому свое

    Нужен был крепкий хозяйственник, с опытом руководящей работы. Два года назад пригласили комендантом, а точнее, начальником службы эксплуатации, Сергея Алексеева. Задачу обрисовали коротко и ясно – навести порядок в доме.
    Начал с формирования крепкой, профессиональной команды. К слову, на этой важной стадии многие товарищества совершают ошибку. Как правило, все дела в ТСЖ взваливает на себя председатель: он и хозяйственник-технарь, и договорщик, и экономист, и стратег, и специалист по работе с населением, да и в бухгалтерии должен разбираться. Каково одному воз везти! Многие так и считают: председательский труд – это непосильная ноша.
    В «Аркаде» по-другому. Иерархические отношения в ТСЖ ясны и понятны, обязанности распределены грамотно. Председатель – не освобожденный, работает на общественных началах. Он – фигура представительская, больше политическая. «Наводит мосты» в структуры власти, строит добрососедские отношения с жителями соседних домов, ищет лучших подрядчиков, заботится об имидже своего детища. За ним юридические вопросы. Договоры, конечно, подписывает сам, но предложения по ним вносит служба эксплуатации.
    Технические вопросы отданы на откуп специалистам. За «производство» отвечает начальник службы эксплуатации. У него в подчинении инженерно-технический состав, основная команда – два инженера.

    Спрашиваю Сергея Алексеева:
     – Не много ли ИТРов на один дом?
    – Эксплуатировать дом не так легко, как кажется, инженерные сети здесь сложные. Он напичкан автоматикой, за которой надо постоянно следить. И обслуживание должно соответствовать желаниям жителей. В доме своя диспетчерская, куда поступает информация обо всех жизненно важных системах дома. Лифты, противопожарные системы, электрохозяйство, подземный гараж – за всем нужен хозяйский глаз. Работы планируются, как на солидном производстве, утверждаются графики планово-предупредительных, сезонных работ.
    Много ли в Москве найдется домов с исправными противопожарными системами? Как правило, они разворованы или неисправны. И нам достались разукомплектованными. Сколько денег вложили, чтобы привести их в порядок! Зато теперь за жителей спокойно, и перед проверяющими не стыдно. Ошибку совершают как раз те товарищества, которые экономят на квалифицированных технических специалистах. Любой дом – и технически сложный, и попроще, – нуждается в грамотном уходе.

 
На экскурсию – в подвал

    Дом этот, как и большинство новых жилых комплексов, оборудован собственным тепловым пунктом. Покупают холодную воду у Мосводоканала и подогретую – у Мосэнерго. Тепло и горячую воду для нужд дома готовят сами. Это удобно и выгодно.
    Сергей Алексеев пригласил осмотреть хозяйство. В тепловом пункте жарко, как в сауне. Хитросплетения аккуратно окрашенных труб, повсюду датчики. Нет только привычных для таких мест хомутов, протечек, ржавых труб. Инженер, как раз проверявший показания приборов, гордо пояснил: «Там, где мы работаем, такого не бывает!»
    Экскурсию продолжили в холле одного из подъездов. На улице слякоть, а тут на полу чистые ковры. «Гид» рассказал:
    – У нас договор с клининговой фирмой, она их меняет дважды в неделю. И аквариумы в холлах всех подъездов также обсуживает нанятая фирма.
    Жителям на все эти блага не надо дополнительно раскошеливаться. Ставка за техобслуживание замерла в «Аркаде-Хаус» на отметке 14,88 рубля за квадратный метр. Уж третий год ее держат «в узде». Город ставки поднимает, а товариществу и этих денег на все хватает: на клумбы с тюльпанами во дворе, на индийский мрамор и аквариумы в холлах подъездов.
    
    Сергей Алексеев продолжил:
    – Мы не забиваем себе головы «узкими» проблемами. Это нормально – приглашать специализированные организации. В пакете нашего ТСЖ насчитывается порядка 25 основных и «узких» договоров. На мой взгляд, будущее в жилищной сфере за аутсорсингом. Ведь ДЕЗ в штате исполнителей услуг не содержит, он их нанимает. ТСЖ – тот же ДЕЗ. Только в хорошем смысле. Другое дело, что рынка нет хорошего. Мы поменяли четыре фирмы, обслуживающие домофоны, и в конце концов вовсе отказались от их услуг в пользу консьержей.
    Через двор к мусорному контейнеру спешила женщина с мешком в руках.
    – У нас нет мусоропровода, – удивил Сергей Николаевич, – вернее, его «заморозили». Люди ремонтировались и ссыпали туда строительный мусор. На собрании решили: пока «дострой» не закончится – мусоропровода не будет. И, знаете, всем понравилось. Ни запаха, ни крыс.

 
Пьяный слесарь? Исключено!

    Уважаема ли профессия коменданта (начальника службы эксплуатации, управдома)? Она должна такой быть. Человек приходит домой отдыхать. Зашел в подъезд – чисто, лифт исправен, в квартире тепло, все системы работают как часы. Комендант должен обеспечить покой и уют каждому жителю. Как? По мнению Сергея Алексеева, многое зависит от контроля над производством работ. Это сложный вопрос. Казалось бы, нехитрая работа уборщицы. А как ее контролировать? Разве что пыль в труднодоступных местах пальцем проверять.

    Сергей Николаевич не скрывает:
    – И так бывает, почему бы нет? По нормативам ДЕЗов мыть лестничные площадки положено чуть ли не раз в два месяца. У нас подход другой: должно быть чисто! Неважно, как достигать результата, брать в руки тряпку раз в месяц, каждый день или каждый час. Здравый смысл прежде всего. Если на улице грязь, перебрасываем людей с уборки лестниц в холлы. Лестницы могут и «потерпеть». Ведь холл – лицо дома. Рабочий день у техперсонала начинается с восьми часов утра. Но если навалило снега, дворники начинают с семи утра. Не будет снега – отдохнут. Пьяный слесарь? Исключено. Вопрос с производственной и трудовой дисциплиной закрыт давно. С нарушителями расставались сразу. Деньгами я еще никого не наказал, не считаю, что это подходящий метод воздействия. Если человек не понимает слов, я просто не буду с ним работать. «Армия» у меня небольшая, хватает времени общаться со всеми по нескольку раз в день.
    Технология работы в ТСЖ та же, что и в ДЕЗе. Зарплаты у нас обычные. К примеру, дежурный слесарь получает 14 тысяч рублей. Только отношение к обязанностям другое.
    В коридоре правления остановила женщину в фирменной спецодежде. Галина работает в ТСЖ уборщицей.

    Спрашиваю:
    – Начальник-то у вас, небось, строгий?

    В ответ Галина улыбается:
    – Нет, он у нас добрый, заботливый. А что касается требований, убираемся так, чтобы не было стыдно перед жильцами и из-за нас руководство не ругали.
    Ротации ушли в прошлое, последний год персонал ТСЖ работает без замен. Работает так, что жители соседних домов просят взять на обслуживание и их. Сергей Алексеев считает, что коллектив силен настолько, что ему по силам и дополнительные объемы. Главное, чтобы дома были рядом – на другой конец Москвы не набегаешься.

 
Доброе слово и жителю понятно

    Очень заинтересовал меня один пунктик в плане работ по подготовке к зиме: ежегодный обход квартир. Неужели жители пускают проверяющих? Сергей Николаевич охотно раскрыл очередной «секрет фирмы»:
    – Это ДЕЗы жалуются, что им не открывают дверь. На самом деле они не умеют работать с людьми. Человек хочет слова доброго. А позиция: я – начальник и пришел тебя проверить, обычно вызывает протест. Конечно, и у нас есть люди, которые не пускают наших сотрудников. Основная причина – незаконная перепланировка квартиры, или «самодеятельность» при монтаже сантехники.
    Мы набираемся терпения – скоро «виновник» сам придет. Рано или поздно в квартире прорвет «неправильную» трубу, или возникнут проблемы с отоплением. Хозяин вынужден будет вызвать слесаря. А тот при осмотре обязательно зафиксирует все «переделки». Но только для информации, которая собирается и аккумулируется у инженера. Перед службой эксплуатации поставлена задача: владеть ситуацией и знать технические возможности решения возможных проблем. В результате, когда человек звонит диспетчеру, мы уже знаем, отчего у него в квартире неполадки. В этом случае предлагаем «подослать» специалиста, который переделает, как надо. Объясняем виновнику, что плохо он делает, прежде всего, своим соседям. Рекомендуем, что и как надо исправить. Да и пострадавшие соседи, как правило, добавляют аргументов.
    Наказывать у нас не принято. Понимаем, что мы – выборная власть. Будем закручивать гайки, нас больше не выберут. После «первой» зимы нашли выход. Наняли фирму, которая сделала новый расчет по теплоснабжению с учетом перепланировок. Два года ушло на то, чтобы навести порядок в системе отопления. Нынче впервые зимовали спокойно.


Лилия Позднякова



 

№5 (680) от 14.02.2008 г

Еще раз о заборах

    Городская программа поддержки товариществ собственников жилья предусматривает много различных мер для того, чтобы идея создания товариществ собственников жилья стала привлекательной для москвичей. Проблем предстоит решить много, но в их ряду особняком стоит вопрос оформления земли под многоквартирными домами.
    Жилищный кодекс продекларировал право собственников помещений в жилом доме на земельный участок в границах, устанавливаемых на основании проектной документации. То есть дому должны отдать столько земли, сколько ему полагается по проектным и эксплуатационным нормам. В то же время пока товариществам не дают земли больше, чем на «условный метр» от стены здания жилого дома. В обоснование приводятся многочисленные случаи злоупотреблений со стороны ТСЖ. В частности, установку ограждений, именуемых в народе заборами, что приводило к ущемлению прав других граждан, не проживающих в домах ТСЖ. Действительно, нельзя решать проблему одних граждан за счет ущемления прав других.
    В земельном вопросе есть две составляющие – правовая и организационная. Правовая заключается в том, что Земельный кодекс РФ четко урегулировал вопросы защиты прав третьих лиц при выделении земельных участков во владение как ТСЖ, так и любой другой организации. Даже если владелец земельного участка, а таковым может оказаться и законный арендатор, огородил забором свою территорию, иные граждане, которым нужен проход, а также проезд для специального транспорта («скорой», пожарников, милиции), могут беспрепятственно пройти или проехать по огороженной территории. Это называется сервитут. То есть обременение в пользу несобственников земельных участков. По закону все ясно. А как происходит в реальности? К сожалению, у нас в стране строгость законов частенько нивелируется их неисполнением. Вполне привычной может выглядеть картина, когда собственники недвижимости огораживаются заборами, не оставляя другим гражданам шансов воспользоваться законным правом на проход и создавая трудности для проезда специального транспорта. Как найти выход из заколдованного круга взаимного недоверия: граждан к власти, власти к собственникам, жителей соседних домов – и к тем, и к другим?
    Социально ответственное ТСЖ – это не завтрашний день. Уже сегодня есть примеры взаимодействия общественности и органов власти в деле развития жилищного самоуправления, повышения качества жизни горожан.     В том же Теплом Стане три года назад было создано ТСЖ «Аркада Хаус», в котором тарифы ниже, чем в ДЕЗе, а благоустройство и качество обслуживания на таком уровне, что дом ежегодно побеждает на окружных и городских конкурсах по благоустройству. При этом благоустраивается не только придомовая территория ТСЖ, но и детская площадка, газоны за ее пределами. Вместе с жителями соседних домов проводятся дворовые праздники и гулянья: в Новый год, на Масленицу. Сообща решаются вопросы организации дополнительных парковочных мест во дворах, устраиваются т.н. «экологические» парковки с применением газонных решеток.
    ТСЖ создано в одном доме, а пользу от созидательного потенциала, социальной ответственности объединившихся в него людей получают многие, в том числе жители окрестных домов. «Секрет» прост – уважительное отношение к закону и правам других людей, развитие традиций добрососедства.

№12 (635) от 22.03.2007 г

Отстояли право жить красиво!

    Когда смотришь на этот дом со стороны, вздыхаешь: да, так жить не каждому по карману. А когда узнаешь, сколько здесь стоит содержание квадратного метра, чувствуешь подвох: пошутили! Поэтому... пришлось напроситься в гости.
    Элитный жилой комплекс «Аркада-Хаус», расположенный на улице Островитянова, 4, словно случайно оказался в компании типовых высоток брежневских времен. Здание затейливой архитектуры с разноэтажными башнями, солидный забор, ухоженный двор, заставленный иномарками, вышколенная охрана – словом, типичный набор для богатых домов.

    Здесь я и встретилась с заместителем председателя ТСЖ «Аркада-Хаус» Андреем Шуваловым. Вот что он рассказал.
 
Вначале было туго

    – Дома, подобные нашему, по традиции получала в управление городская элитная компания. Не будем ее называть – дело прошлое. В стране готовилась реформа ЖКХ. Руководство управляющей компании понимало, что рано или поздно ГУПы ликвидируют. Создав в 2004 году дочку – ООО со схожим названием, решило передать ей «Аркаду».
    Надо сказать, к тому времени жильцы вдоволь натерпелись унижений и поборов. В квартирах вовсю шли ремонты. За согласование перепланировки – плати. Каждый подъем стройматериалов на лифте – 500 рублей, нанял рабочих без регистрации – 500 долларов... Свидетельств на право собственности жильцы еще не получили, поэтому были бесправны перед управляющей компанией. И та сполна пользовалась своим положением. Хочешь получить ключи от собственной квартиры – подписывай кабальный договор. Несмотря на то, что компания элитная, кадры, как и в ДЕЗах, – из приезжих. Слесари и уборщицы открыто демонстрировали неприязнь к «буржуям».
    В конце 2004 года управленцы инициировали собрание, на котором «выбрали» новую компанию. Жильцы усомнились в его легитимности. Новая компания сразу объявила о повышении тарифа: с действующего 21,88 рубля за квадратный метр – до 33 рублей, затем – до 45. Это всех возмутило. Решили провести собрание заново.     Проголосовали за способ управления ТСЖ, выбрали правление, ревизионную комиссию. Никто толком друг друга не знал, поэтому действовали по принципу самовыдвижения.
    ТСЖ зарегистрировали в декабре 2004-го.
    Управляющая компания тем временем определялась, как с нами быть. Выбрала испытанный вариант – давление. Стала принуждать жильцов к заключению договоров. Затеяла замену пропусков: хочешь получить новый – подписывай, иначе не заедешь во двор. Нас пытались дискредитировать во властных структурах, представляя кучкой самозванцев. У ворот появился ЧОП, а затем и вневедомственная охрана: жителей, не заключивших договор, не пускали в дом. Противоборство продолжалось до середины 2005 года.
    Надо отдать должное органам исполнительной власти. К делу подключилась управа района Теплый Стан, префектура Юго-Западного округа. В Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы организовали проверку результатов голосования и дали юридическое заключение о легитимности ТСЖ. В тот момент эта бумага нам сильно помогла. Теперь можно было действовать.
 
От политики – к экономике

    В начале 2005-го решили управлять домом своими силами, но компания не собиралась сдаваться. Что ж... С 1 марта того же года наши деньги пошли мимо нее – на счет ТСЖ. УК в один день покинула территорию. Зато потянулись гости – ОБЭП, прокуратура. Уходили ни с чем. Деньги накапливались на счету, ни копейки мы не тратили, потому что... ресурсоснабжающие организации не заключали с ТСЖ договоры. Мосводоканал три месяца ждал, пока УК расторгнет договор, чтобы подписать с нами новый. С Мосэнерго это удалось только через год.
    Мы были готовы к самостоятельной жизни. Заранее подобрали инженерный состав. Но жильцы были настороже, они уже не знали, кому верить. Многие заняли выжидательную позицию и не платили. Сбор не превышал десяти процентов. Но в суд мы ни на кого не подавали. Важно было восстановить доверие людей. Решение не повышать тарифы (14,88 рубля с одного кв. метра и семь рублей за охрану) было политическим шагом. Хотя и рискованным. У ТСЖ нет дополнительных источников дохода. Рассчитывать можно было только на взносы жильцов и организаций, занимающих нежилые площади.
    Сначала были опасения, что на капремонт денег не хватит. Но когда увидели, что на счету остаются резервы, страх ушел.
    В прошлом году отремонтировали кровлю, подъезды, оборудовали детскую площадку. В подземном гараже строители забыли оборудовать слив и дренаж, не работала автоматика, средства пожаротушения. Исправили и это. Словом, 2006 год был для нас удачным, потому что удалось решить многие проблемы, доставшиеся нам от управляющей компании. Со временем люди поняли – хуже не стало. За год сбор вырос с десяти до девяноста процентов.
 
Никаких гениальных идей

    Наш экономический расчет основывался на том, что изменение организационно-правовой формы управления принесет экономию на налогах. Некоммерческая организация не платит налоги на прибыль, НДС, ЕСН. Я бы советовал всем некоммерческим организациям жилищной сферы перейти на упрощенную систему налогообложения. К примеру, в обычном режиме дополнительные доходы в виде платы за аренду крыши под антенну, наружную рекламу облагаются по полной программе, и из 100 рублей в лучшем случае останется 50. При переходе на «упрощенку» сторонний доход облагается по двум ставкам – либо 15 процентов на прибыль, либо 6 процентов – на выручку от хозяйственной деятельности. Потолок дохода сейчас составляет 20 млн. рублей в год и постоянно индексируется. Конечно же, жилищные объединения вряд ли будут столько зарабатывать.
    «Упрощенка» распространяется и на фонд зарплаты, из шести процентов обложения три процента можно направлять на оплату пенсионного взноса сотрудников.
    До работника УК, который моет подъезды, чистит дорожки, из 100 рублей доходит лишь 55. Из того же объема сметы нашему сотруднику достаются все 100 процентов за минусом подоходного налога. Благодаря этому при недоборе по квартплате мы без проблем содержали дом. Отсюда и возможность капитальных затрат. При этом набор услуг по текущему содержанию гораздо шире, чем в обычном доме. Подъезды убираются каждый день. Закуплены продуктовые тележки. Приехал житель из супермаркета, подкатил ее к машине, и не надо нести в руках тяжелые пакеты.
    Ну и такие «мелочи», как аквариумы в холлах, убранство в подъездах, – не хуже, чем в солидных отелях. На собрании мы поставили перед жителями вопрос: что делать с резервами? Может, снизить квартплату? Но выяснилось, что жители хотят больше услуг. Средства решили направлять на улучшение обслуживания, капремонт и благоустройство.
    Посчитав затраты на эксплуатацию в 2006 году, вместо ожидаемых 35 процентов экономии получили 45. Десять – добавила работа по энергосбережению. В доме свой тепловой пункт, что дает возможность регулировать подачу тепла в зависимости от погоды. Подземный паркинг отапливается электричеством. Дорого! Для экономии изменили систему движения, постоянно освещается только магистральный выезд. Обязанность экономить энергию входит в должностные инструкции всего обслуживающего персонала. Утепляем подъезды, следим за доводчиками дверей.
    Подготовка к зиме проходит серьезно и профессионально. Это не просто проверка систем отопления. Утепление теплового контура, мониторинг тепло- и энергопотерь, регулирование теплоподачи в зависимости от погоды – плюс десять процентов в копилку ТСЖ.
    Задача правления – организовать работу. И, конечно же, создать сотрудникам достойные условия. Персоналом руководит комендант. Техническую службу возглавляет главный инженер с тридцатилетним опытом работы в ЖКХ. Действует система стимулирования. Предлагаем социальный пакет, индексируем зарплату. Это вызывает соответствующее отношение к труду. И любезность к жителям.
    Что немаловажно, к нам с удовольствием идут работать россияне, гастарбайтеров не привлекаем.
    В свое время мы приняли еще одно политическое решение – члены правления не получают зарплату. Никакой материальной заинтересованности. Общественная деятельность. Помощь дому... Сейчас, когда все налажено, эта обязанность занимает не так много времени.
    Как видите, никаких гениальных идей. Лишь грамотно применили то, что прочитали в законах. А если дом обычный? – спросите вы. Все то же самое. 35 процентов сэкономите при любом раскладе. Надо определять задачи, их очередность, и платежей жителей хватит для их решения.
    В 2006-м управа предложила принять участие в конкурсе «Мой двор, мой подъезд». Выиграли районный, затем и окружной конкурс. Появился азарт. Одно дело, когда ты сам оцениваешь сделанное, совсем другое – взгляд со стороны, когда ТСЖ ставят другим в пример. В ноябре прошлого года провели отчетно-перевыборное собрание. 98,8 процента членов ТСЖ проголосовали за старое правление. Значит, мандат доверия мы заработали.
 
Что сидит в тарифах

ТСЖ «Аркада-Хаус»: 14,88 руб. за кв. метр

Из них:
65% – ТО, содержание, зарплата персонала;
35% – резервы.

Управляющая компания: 45 руб. за кв. метр

Из них:
НДС – 18%;
налог на прибыль – 24%;
зарплата, включая единый социальный налог, – до 26% от ФОТ;
рентабельность – 15%.

Итого:
45% – налоги;
55% – ТО и содержание.