Жители элитной новостройки восстали против поборов

Купленная в московской новостройке квартира может превратиться для ее владельца в тест на гражданское мужество. Потому что нередко единственный способ освободиться от поборов и давления "посаженной " на дом застройщиком управляющей компании - создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и взять власть в доме в свои руки. А власть без боя обычно не отдают. Жители одной из элитных новостроек на Юго-Западе решили управлять домом самостоятельно. По накалу страстей и изощренности приемов "борьба за независимость " напоминает предвыборную кампанию губернаторского уровня.

"Мы не ожидали, что нас будут "доить " настолько нагло и цинично "

Для новоселов дома № 4 по улице Островитянова жизнь в новых квартирах начиналась вполне типично для сегодняшней Москвы - с "ключных " переговоров с комендантом.

- "Входной билет " в собственную квартиру стоит 5 тысяч долларов, - рассказывает житель дома Владимир Прохоров. - Приходишь к коменданту, а тебе говорят: оформляй договор на перепланировку (около 2 тысяч долларов), энергопроект (еще столько же) и договор на "дострой " квартиры (еще тысяча). Или не получишь ключи. Люди оказывались перед выбором: или ты платишь - или не можешь воспользоваться своей собственностью.

Большинство жителей (примерно 400 квартир из 460) решили, что дешевле заплатить: в ожидании ремонта не каждый решится сразу вступать в состояние войны с домовой администрацией, которая способна сильно испортить жизнь. Впрочем, от дальнейших поборов сговорчивость не спасала.

- Даже если ты заплатил все, что с тебя потребовали, все равно на каждый "плевок " с тебя тянут деньги, - рассказывает недавно прошедший через ремонт новосел Валентин Козлов. - За то, чтобы пустили рабочих, за въезд машины с материалами, за включение лифта, за вывоз мусора. Контейнеры для мусора (оплаченные, кстати, по договору) приходилось заказывать самим, причем охранники умудрялись продавать свободное место в них другим жителям - такой маленький бизнес. Иногда бывало так, что не успевали вынести мусор, а контейнер уже полон... Платили за то, чтобы получить электричество: вначале подавали 3-5 киловатт, которых не хватало на элементарную строительную технику, за деньги добавляли напряжение до 10-15... У меня в квартире год не грели батареи - уверяли, что это дефект проекта, предлагали исправить "всего за 250 долларов ". Когда мы собрали первое собрание жителей и написали петицию с требованием решить проблему с отоплением, все резко наладилось... Все были неприятно потрясены: мы ждали, что будем платить больше, чем обычно, поскольку дом коммерческий, но не ожидали, что нас будут "доить " настолько нагло и цинично...

"Мы получили классический советский ДЕЗ, только за деньги, в десятки раз большие "

- С юридической точки зрения большинство этих взносов - элементарные поборы, - уверен Прохоров. - Но даже в разумных статьях расходов жителей без конца пытались обманывать. Например, счетчик воды в моей квартире показывает расход от 5 до 7 кубометров воды в месяц. Ну ладно, не принимают у нас оплату по счетчикам. Но даже если платить по московским нормативам, выходит не больше 12 кубометров. Мне выставили счет на 70 кубометров. Характерно, что когда я пошел выяснять, как я мог вылить столько воды, цифру снизили до 50 "кубов ". Пошел поругался еще - снизили до 20. Понятно, что цифра эта никак экономически не обоснована и берется в расчете, что "не заметят и заплатят "... На охрану дома собирают 46-50 тысяч в месяц - при этом охранник и его сменщик получают по 8 тысяч рублей. Куда уходят остальные 34 тысячи - коммерческая тайна. Список можно продолжать долго.

Когда количество непонятно за что заплаченных денег достигло критической массы, жители решили: пора брать власть в свои руки. Подобный энтузиазм со стороны очень занятых людей (как правило, покупатели, способные купить квартиру в элитной новостройке, много зарабатывают, но и работают много) нехарактерен.

- Дело даже не в деньгах - в конце концов, люди все не бедные. Просто стало невыносимо дальше терпеть, - объяснил Валентин Козлов. - Мы все десяток лет боролись за свободу от маленького человечка, тронутого жизнью. Для этого и перестройку затевали. А тут тебе молотят в дверь, без конца что-то вымогают, грубят... Иногда единственный способ вести разговор - это брать в руки черенок от лопаты и, выразительно им потрясая, объяснять, почему ты ничего не должен. По-другому не понимают. Такое ощущение, что мы получили классический советский ДЕЗ, только за деньги, в десятки раз большие. Работают там люди, которые явно испытывают к новоселам классовую ненависть и уверены, что мы все украли деньги на покупку квартиры и можно "грабить награбленное ". Короче, услуга явно не соответствует качеству.

"Нам бы год продержаться... "

Создать ТСЖ по закону совсем не трудно - для этого достаточно созвать собрание жителей и собрать минимум половину их голосов в поддержку организации товарищества. После этого в месячный срок управляющая компания должна передать дом в управление вновь созданному ТСЖ. Впрочем, в реальности процедура оказалась значительно сложнее: в новом доме живет не больше трети жителей, остальные делают ремонт или просто вложили деньги и не собираются въезжать. Если бы не инициатива самой управляющей компании ГУП "Мосжилкомплекс " (ей нужно было провести собрание, чтобы узаконить передачу управления домом по агентскому договору частной компании ООО "Горжилкомплекс Плюс "), собрать кворум было бы очень проблематично.

Фактически управляющая компания сама по неосторожности "разбудила зверя " - на собрании стало ясно, что люди готовы бороться за соответствие цены и качества услуг по ЖКХ, и дружно проголосовали за создание ТСЖ "Аркада-Хаус ". Когда нынешние хозяева дома осознали, что им грозит потеря власти в доме, началась агитация. Как с той, так и с другой стороны. В почтовых ящиках появились листовки, где намекали, что инициаторы "переворота " - хулиганы и уголовники, и обещали резкое вздорожание квартплаты в случае успеха ТСЖ. "Товарищи " парировали "агитки " своими воззваниями. Борьба за симпатии жителей достигла кульминации, когда объявления о собрании попытались развесить на информационных стендах. Стенды просто исчезли - теперь обе стороны обвиняют друг друга в воровстве "дорогостоящего имущества "...

- Если нам не передадут власть в течение месяца, мы обжалуем это в суде, - рассказал Владимир Прохоров. - На нашей стороне не только новый Жилищный кодекс, но и старый московский Закон о ТСЖ.

Инициаторы "переворота " уверены: избавление от постылого "элитного ДЕЗа " - вопрос времени и последовательности в действиях. Правда, остается проблема: что делать с полученной властью? Среди жителей нет профессионалов по жилищно-коммунальному хозяйству, которые могли бы вести непростое домовое хозяйство. Как выяснилось, их нет и среди существующих частных ДЕЗов - правление ТСЖ рассмотрело несколько кандидатур, но ни одно из предприятий не смогло даже представить сметы.

- Сейчас нам приходится самим заниматься эксплуатацией, искать дворников, сантехников и так далее, - рассказывает Крохин. - Получается гораздо дешевле и прозрачнее, чем раньше. Нам бы продержаться год-два - до того времени, когда появятся действительно профессиональные компании, которые мы смогли бы нанять. Тогда ТСЖ могло бы работать в режиме совета директоров, собираясь раз в полгода и решая концептуальные вопросы: какую построить детскую площадку, брать ли в аренду земельный участок под парковку и сколько отчислять на капремонт дома...

P.S. В целях безопасности участников событий - противостояние дошло до угроз в адрес членов правления ТСЖ - фамилии жителей дома изменены.

Роберт Квачадзе, руководитель ГУП "Мосжилкомплекс": "Хотят сами управлять? Пожалуйста!"

известия: Почему вы препятствуете передаче дома в управление ТСЖ "Аркада-Хаус"?

Квачадзе: Мы не препятствуем. Жители хотят управлять домом сами? Мы категорически "за". Но я на себя не возьму ответственность передавать дом бог знает кому - нужно распоряжение префекта. Мы уже направили соответствующие обращения в управу и префектуру и ждем их решения. Во вновь созданное ТСЖ вошли всего 10 человек - это меньше 2% жителей (у нас есть выписка из Единого реестра юридических лиц). К тому же ни одно из собраний не имело кворума, и меня это очень беспокоит.

известия: Вы уложитесь в месячный срок, предусмотренный Жилищным кодексом для подобной процедуры?

Квачадзе: За месяц невозможно осуществить передачу дома: надо расторгнуть договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и заключить их снова. Кроме того, нужно расторгнуть договоры на техническое обслуживание с каждым из жителей; кстати, многие этого не хотят, их устраивает управляющая компания. Не "народ", как вы говорите, хочет "сменить власть", а единицы мутят воду. Они пытаются незаконно получить на счет ТСЖ деньги домовладельцев, проводят агитацию среди жителей против управляющей компании, высказывают в адрес наших сотрудников угрозы. Пусть ими занимается прокуратура.

известия: Почему так дорого стоит получить разрешение на перепланировку и энергопроект?

Квачадзе: У нас одна из самых низких цен в Москве на согласование перепланировки. Что касается электричества, цену устанавливает "Мосэнерго" - мы выступаем как посредники.

известия: Почему людям не выдают ключи без оплаты этих услуг?

Квачадзе: Ничего подобного нет, ключи выдаются сразу после оплаты договора на управление и техобслуживание.

известия: На каком основании в доме установлена пропускная система? Люди жалуются, что с ее помощью в дом не пускают неугодных.

Квачадзе: На отделке дома работает до тысячи человек, ввозится до полутора тысяч тонн грузов, въезжает по 800 машин. Этот поток нужно как-то регулировать. Мы не можем выдать пропуска всем людям с улицы.

известия: Сменить управляющую компанию крайне сложно. Должна быть простая процедура на тот случай, если люди захотят заняться управлением домом.

Квачадзе: Они хотят очень редко. Наше законодательство не обязывает людей участвовать в управлении собственным домом, как в Европе. Там человек должен раз в год прийти на собрание и проголосовать, и его штрафуют, если он этого не делает... У нас большой опыт, мы создали по Москве более 200 ТСЖ. Только в 12 домах жители принимают участие в управлении, остальным нужно, чтобы их оставили в покое. А случаи, когда председатель ТСЖ сбегает с деньгами, не единичны, что в принципе дискредитирует идею развития самоуправления граждан в жилищной сфере.

Николай Матеров, юрист Ассоциации ТСЖ "Центр": "Поменять власть в доме нетрудно - гораздо труднее расторгнуть кабальные договоры"

В жилищной практике до недавнего времени было понятие так называемого строящегося кондоминиума - когда еще на этапе строительства застройщик имел право создать товарищество собственников жилья, найти управляющую организацию и заключить с ней договор на обслуживание дома. Как правило, договоры эти заключались на кабальных условиях - в расчете на то, что богатые люди будут платить втридорога за обычные услуги по содержанию дома. Но психология богатых людей такова, что они привыкли считать деньги, и не будут платить за то, что этих денег не стоит. Поэтому ситуация, когда люди пытаются сменить управляющую компанию, стала достаточно распространенной. Механизм простой: на общем собрании жителей меняется исполняющий орган ТСЖ - переизбираются правление, председатель. На самом деле это только начало: сменить власть несложно, гораздо труднее расторгнуть заключенные ранее грабительские договоры на обслуживание. В соответствие с новым Жилищным кодексом создавать ТСЖ могут только сами собственники квартир в доме (или инвесторы - в строящемся). Они могут определять условия договоров с управляющими организациями. Это прогресс по сравнению с существовавшей ситуацией, когда создавать ТСЖ мог сам застройщик, назначая своих людей и заключая сделки не в интересах жителей дома. Способ борьбы с последствиями этого один - отправляться в суд.

Дмитрий Катаев, депутат Мосгордумы: "Идет захват рынка ЖКХ"

- Идет банальный захват жилищно-коммунального рынка, напоминающий период приватизации начала 90-х годов. Правда, тогда ситуация "разбойничьего капитализма" была спровоцирована острейшим экономическим кризисом, теперь она создается искусственно. Частные структуры, созданные чиновниками, захватывают ценные прибыльные "куски" рынка, который пока пуст. Правда, рынком это назвать довольно сложно - скорее это рынок бюрократической круговой поруки. Я уверен, что ситуации, когда граждане пытаются "скинуть" навязанную им компанию, будут повторяться - люди еще не до конца осознали, что новый Жилищный кодекс возложил практически все бремя содержания своего жилья на собственников. И если сейчас подобные конфликтные ситуации касаются в основном собственников элитных домов, дорогих новостроек, то уже в ближайшем будущем с ними столкнутся обитатели обычных домов.

Стоимость содержания квартир в домах бизнес-класса

Дом Застройщик Стоимость технического обслуживания (за 1 кв. м в месяц)
"Алиса" КРОСТ $1,31
"Долина грез" "Главмосстрой" $1,50-2
"Соколиное гнездо" "Капитал груп" $0,93
"Эдельвейс" "Спецвысотстрой" $1,23
"Алые паруса" "ДОН-Строй" $2
"Северная звезда" "ДОН-Строй" $1
"Эльсинор" "ДОН-Строй" $2
"Воробьевы горы" "ДОН-Строй" $2
"Бородино" "ДОН-Строй" $1
"Тимирязевский" "Капитал груп" 35 руб.
"Поселок художников" "Капитал груп" 35 руб
"Корона" Mirax group 48 руб.
"Золотые ключи-2" Mirax group 48 руб.
"Камелот" "Авгур эстейт" $1

Средние цифры поборов, распространенных в новостройках Москвы:

включить лифт после 18 часов - 500-600 рублей

заехать на огороженную территорию дома на машине - 50-100 рублей

заказать дополнительный контейнер для мусора - 1700-1800 рублей

подкинуть мусор в чужой контейнер - 100 рублей/мешок

пропустить в квартиру рабочего из ближнего зарубежья, не имеющего регистрации и разрешения на работу - от 500-1000 рублей

выписать дополнительные пропуска рабочим - 200-300 рублей за каждый пропуск

перекрыть воду на время установки батарей или сантехники - 500-700 рублей

быстро согласовать энергопроект с представителем Мосэнерго (он, как правило, почти ежедневно заходит на объект) - 2000-3000 рублей

заключить договор на ремонт "под ключ" с приближенной к ТСЖ бригадой - тогда все эти поборы просто входят в общую сумму ремонта, прораб сам делится с теми, с кем нужно. Как правило, это обходится в лишние 10-20 долларов с квадратного метра.

Анна ГАРАНЕНКО